Ochrana chudších vlastníků, motivace stavět i pronajímat. Navrhujeme chytřejší danění nemovitostí

České zdanění nemovitostí není ekonomicky efektivní. Daníme víc investice (nemovitosti) než pozemky. Daň nereflektuje ceny nemovitostí – zatěžuje nízkopříjmové vlastníky a chudé regiony. Máme neobhajitelné výjimky v danění prodejů nemovitostí a neefektivní daňovou úlevu pro hypotéky. Zdanění příjmů z pronájmu slouží k optimalizacím a nemotivuje k využívání bytů. 

PAQ ve spolupráci s předními experty přináší návrh komplexní reformy, která:

• se po vzoru ekonoma Miltona Friedmana soustředí místo zdanění budov na danění hodnoty pozemků (vč. těch zastavěných), čímž motivuje k jejich efektivnímu využívání a zastavování proluk.
• víc váže nastavení daně na místní ceny, zejména pozemků. Omezuje tím současnou degresivitu, tedy relativně vyšší zdanění nízkopříjmových a méně majetných vlastníků.
• myslí na zranitelné domácnosti a běžné vlastníky. Počítá se slevou na poplatníka a aditivní slevou pro důchodcovské a jiné zranitelné domácnosti. 
• může pomoci dostupnosti bydlení. Reforma přináší motivace pro využití prázdných pozemků a nevyužívaných bytových domů. Přináší též zvýšení daňové zátěže pro kancelářské budovy či sklady okolo velkých měst, kde by mohlo stát bydlení. 
• navýší výběr o zhruba 15,5 mld. Kč. To umožní snížit zdanění zaměstnanecké práce, jak PAQ navrhl v minulosti. Mediánová výše daně z nemovitých věcí placená domácností by se zvýšila jen z 1 675 Kč na 2 972 Kč ročně. Spodních 68 % domácností zaměstnanců by na kombinaci obou reforem vydělalo.
• Česko má dlouhodobě jedny z nejnižších příjmů ze zdanění nemovitostí. V 2024 šlo jen o 0,7 % daňových příjmů, průměr zemí EU je okolo 2,5 %. I podobné země (Polsko, Slovensko, Maďarsko, Slovinsko) vybírají touto daní v přepočtu k HDP o cca 40 miliard více než my a méně daní zaměstnaneckou práci. Zdanění nemovitostí přitom nemá tak negativní ekonomický efekt jako zatížení práce. Navrhujeme tak vyváženější a prorůstový daňový mix. 
• kombinace obou reforem by podpořila regionální rozvoj. Daň z nemovitosti by byla relativně nižší v chudších oblastech, což dává výhodu zde investujícím firmám, snížení danění práce zároveň posiluje kupní sílu tamních obyvatel.
• v dani z pronájmu omezí optimalizace a zvýhodnění krátkodobého pronajímání bytů (ubytovací služby). Zároveň zjednoduší výhodnějším paušálním režimem pronajímání vlastníkům, kteří se v daních nevyznají. V neposlední řadě omezuje propis daně z nemovitosti do výše nájmů.

Studie PAQ Research se zabývá celým cyklem danění nemovitostí – jejich koupí, vlastnictvím, pronájmem i prodejem. Dopady reforem modelujeme na daňových datech Finanční správy a pro oceňování nemovitostí využíváme data společnosti Diotima. Celou studii stahujte jako PDF.

Publikujeme také externí analýzu k problematice zdanění zastavěných pozemků. 

Danění pozemků místo staveb

Daň z nemovitých věcí v Česku není ekonomicky efektivní. Nízko daníme držení pozemků, výrazně naopak samotné stavby – investice do zhodnocení pozemků. Daň se navíc počítá z nepřehledného systému mnoha koeficientů a sazeb. Celkově 62,5 % vybírané daně tvoří daň ze staveb, pouze 37,5 % daň z pozemků. 

Chytré zdanění nemovitostí by se mělo zaměřit na nezhodnocenou hodnotu půdy, tedy pozemky, jak to doporučoval liberální ekonom Milton Friedman. Danění pozemku nebrání ekonomické aktivitě. Půda je statická, nemůže být přesunuta ani zmenšena na základě daňového tlaku. 

Vysoké danění hodnoty budov naopak může demotivovat od staveb a rekonstrukcí. Reforma navazuje také na dřívější snahu pravicové vlády a ministra financí Miroslava Kalouska z let 2010–2013 přenést daňovu zátěž více na hodnotu pozemků. 

Návrh PAQ Research po vzoru Finska systém daně z nemovitosti zjednodušuje a rozděluje na dvě části:

1. daň z hodnoty pozemků, vč. těch zastavěných (polohová renta)
2. daň z hodnoty budov, jejíž sazby se v území neliší, vychází z průměrných stavebních nákladů daného typu budovy

Přenesení daňové zátěže na pozemky znamená, že návrh reformy obsahuje čtyřnásobnou sazbu daně na hodnotu pozemku, než je sazba na hodnotu samotné budovy (kapitálu). Náš návrh počítá s 29,2% výběrem na dani z hodnoty budov a s 70,8% výběrem na dani z hodnoty pozemků (nezastavěných i zastavěných). 

„Zejména v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení by to znamenalo vyšší motivaci pro výstavbu a investice místo pasivního držení pozemků. Víc se pak vyplácí zastavování proluk a stavba vyšších domů, když využívají stejný pozemek,“ vysvětluje ekonom PAQ Research Jakub Komárek. 

Kombinace reformy zdanění nemovitostí a územního plánování by proto měla pozitivní vliv na trh s bydlením. Návrh v tomto reflektuje i nedávná doporučení Národní ekonomické rady vlády (NERV).

Omezení degresivity a zatěžování chudých

Danění nemovitostí dopadá relativně víc na chudší. Máme relativně vysokou zátěž pro levnější nemovitosti a chudší regiony. Může za to systém koeficientů, který jen velmi špatně zohledňuje reálnou hodnotu nemovitostí a pozemků v regionu. Například v Havířově je metrová sazba daně z nemovitosti až 3x vyšší než v malých obcích okolo Prahy, ačkoli nemovitosti v Havířově mají poloviční cenu. 

Daň má ve výsledku degresivní účinky. Domácnosti s levnými nemovitostmi a pozemky platí vůči jejich hodnotě zhruba pětinásobnou daň než domácnosti, které vlastní ty nejhodnotnější nemovitosti. Daň zároveň dvakrát víc zatěžuje pětinu domácností s nejnižšími příjmy než pětinu s nejvyššími.

Abychom zamezili vyšší zátěži pro chudší vlastníky, navrhujeme lepší provázání zdanění s tržními cenami v území. Všechna katastrální území rozdělujeme do osmi cenových skupin, které odpovídají tržním cenám bytů a domů. 

Vzhledem k výrazně vyšším tržním cenám v Praze se 6. až 8. cenová skupina s nejdražšími nemovitostmi nachází výlučně v hlavním městě. Vyšší cenové skupiny (4.–5. cenová skupina) se nachází převážně v centrech jiných velkých měst, v nejbližším okolí Prahy a například ve Špindlerově Mlýně. 

Zbytek republiky většinově spadá do 1.–2. cenové skupiny, kde by bylo zdanění nemovitostí nejnižší.

Vyšší cenové skupiny (6.–8.) najdeme pouze v centru Prahy, ukazuje interaktivní mapa

Sleva pro běžné vlastníky i ohrožené

Zdanění nemovitostí dnes neposkytuje žádné zvýhodnění pro běžné vlastníky či pro zranitelné domácnosti. Jedná se typicky lidi v důchodovém věku, kteří mají obecně nižší příjmy. Návrh PAQ s daňovými slevami počítá.

Zaprvé zahrnuje slevu na poplatníka pro rezidenční bydlení ve výši 1 000 Kč. Sleva zvýhodňuje vlastníky, kteří vlastní jen jednu nemovitost. Díky ní se 29,5 % fyzických poplatníků s nízkou hodnotou nemovitostí zdanění snižuje.

Druhá aditivní sleva ve výši 1 500 Kč myslí na důchodce a jiné zranitelné vlastníky. Ochraňuje ohrožené domácnosti s relativně vysokou hodnotou nemovitostí, kteří mají zároveň nízké příjmy.

Prostor pro vyšší zdanění existuje naopak ve zdanění rozlehlých kanceláří a skladů v oblastech, kde panuje vysoká poptávka po bydlení. Dnešní zdanění kanceláří a skladů takřka vůbec nereflektuje, zda se komerční stavba nachází v centru Prahy nebo mezi poli.

Navázání na polohovou rentu a místní ceny by vedlo k vyššímu zdanění komerčních nemovitosti v bohatých městech a jejich okolí. A přineslo vyšší motivaci pro podniky „spořit s místem“, zároveň zvýhodní podnikání v regionech s nižší kupní silou. 

„Ačkoliv reforma jako celek zvyšuje daňový výběr, zvýšení se dotkne především kancelářských budov, velkých zastavitelných pozemků a vlastníků vysoce hodnotných či mnoha nemovitostí. Naopak pro řadu běžných vlastníků jedné nemovitosti by reforma přinesla snížení zdanění. Mezi klíčové přednosti návrhu patří, že nepotřebuje složitý systém posuzování počtu nemovitostí a jejich obsazenosti. Stačí daň dobře vázat na ceny pozemků a aplikovat slevu na poplatníka a zranitelné domácnosti,“ vysvětluje Daniel Prokop, ředitel PAQ Research.

Dopady na domácnosti

Reforma daně z nemovitých věcí by přinesla zvýšení pro 70,4 % fyzických poplatníků a 84,6 % právnických poplatníků. Mediánová výše placená domácností by se zvýšila z 1 675 Kč na 2 972 Kč. Reforma by omezila současnou degresivitu:

• Nejchudší pětině domácností by daň narostla jen o 433 Kč (o 34 %)
• Nejbohatší pětině domácností by narostla o 2 309 Kč (o 111 %)
• Příjmové pětiny domácností by na dani z nemovitosti platily zhruba stejné % svých příjmů (oproti dnešní degresivitě)
• Většině vlastníků jednoho bytu by se daň snížila. Zabírají menší plochu než rodinné domy, a proto mají nižší polohovou rentu + jejich danění snižuje sleva na poplatníka.
• Daň by se zvýšila zejména vlastníkům hodnotných nemovitostí a pozemků.

Zvýšení daně z nemovitých věcí by pro většinu domácností kompenzovalo snížení zdanění zaměstnanecké práce.

Nemovitosti + práce = úspora pro 68 %

Úpravy dávají smysl bez ohledu na výši výběru. Zároveň umožňují daň zvýšit, aniž by negativně ovlivnila zranitelné skupiny nebo narušila ekonomické motivace. Vyšší výběr ze zdanění nemovitostí by mohl kompenzovat snížení zdanění práce, které PAQ popsal v listopadu. Přineslo by to vybalancování našeho daňového mixu, který by lépe podporoval ekonomiku a sociální mobilitu.

V evropském srovnání má Česko dlouhodobě ze zdanění nemovitostí jeden z nejnižších podílů daňových příjmů. V roce 2024 jen 0,7 % pocházelo ze zdanění nemovitostí, vážený průměr EU dělal v roce 2022 2,5 %. V daňovém mixu spoléháme víc na zaměstnaneckou práci, kterou daníme nadprůměrně. Ekonomické studie přitom říkají, že je lepší danit to, co neomezuje motivaci k legální práci. Vyvážení daňového mixu navrhuje NERV i OECD.  

Ve studii navrhujeme zvýšení výběru o 15,5 mld. Kč, které kompenzuje snížení zdanění zaměstnanecké práce. Kombinace obou našich reforem by byla fiskálně neutrální. Přinesla by čtyřem pětinám pracujících domácností průměrně 6–8,4 tis. Kč ročně. Změna by tak nejen pomohla ekonomice jako celku, ale též většině českých domácností.

Reforma chrání chudší vlastníky a první nemovitosti, její design proto nabízí prostor pro navýšení podílu výběru na úroveň srovnatelných zemí. Polsko, Slovensko, Maďarsko a Slovinsko vybírají na nemovitostech v přepočtu k HDP o cca 40 miliard více. Peníze by mohlo Česko použít pro klíčové investice do vzdělávání a obrany či ke snížení daní, které mají ekonomicky negativní dopad.

Stát může zároveň miliardy ušetřit, pokud by v danění nemovitostí omezil či zrušil neefektivní daňové výjimky. Konkrétně lze zrušit (či po vzoru Slovenska výrazně omezit) daňovou podporu hypoték ve výši okolo 10 mld. Kč, která má dle expertů jen minimální dopad na zvýšení dostupnosti bydlení. 

Miliardy lze ušetřit také zrušením daňové výjimky při prodeji pro investiční byty (tzv. časový test). Dnes zvýhodňuje investice do nemovitostí oproti jiným druhům investic, a tak přispívá k rostoucí financializaci a nedostupnosti bydlení.

Jednodušší pronajímání místo optimalizací

Vyšší zdanění nemovitostí nemusí znamenat vyšší nájemné. Dnešní možnost odpočtu daně z nemovitých věcí od základu zdanění nedostatečně omezuje přenos zdanění do výše pronájmu. Proto navrhujeme odpočet daně z nemovitých věcí přímo od daně z pronájmu. Pronajímatel by tak od daně z pronájmu mohl odečíst již zaplacenou daň z nemovitých věcí za pronajímanou nemovitost, což omezí propis zvyšování daně do cen nájmů.

„Česko má jedno z nejméně dostupných bydlení v Evropě. Platí to pro vlastnické i nájemní bydlení, říká nedávná zpráva Národní ekonomické rady vlády (NERV). Průměrné výdaje domácností na bydlení vzrostly za poslední tři roky nominálně více než o polovinu, ukazuje náš výzkum Život k nezaplacení. Průměrné mzdy za stejnou dobu narostly jen o 19,8 %,“ komentuje Komárek.

Dnešní danění příjmů fyzických osob z nájmu nabízí dvě velmi odlišné úrovně zdanění. Systém je nastaven tak, že zpravidla zvýhodňuje větší pronajímatele s vyššími příjmy.

• Režim paušálních výdajů je administrativně jednodušší, využívá ho většina pronajímatelů (66 %) a umožňuje zdanění hrubých příjmů ve výši 10,5 %. 
• Režim reálných nákladů režim je administrativně náročnější, využívají ho především pronajímatelé s vyššími příjmy a víc nemovitostmi a umožňuje mj. snížení zdanění ostatních příjmů. Část vykazuje při pronájmu ztrátu, kterou mohou uplatnit pro snížení zdanění například ze živnosti. Mediánové zdanění je tak výrazně nižší, 4,8 % hrubých příjmů.

Rozdíl ve zdanění není dán různou mírou nákladů pronajímatelů v obou režimech, ale převážně jejich schopností daňově optimalizovat. Klíčovou roli hraje především relativně štědrý systém odpisů nemovitostí. Ve druhém režimu reálných nákladů umožňuje výrazně zvyšovat uznatelné náklady, a tak efektivně snižovat míru zdanění. 

Abychom omezili rozdílnost ve zdanění pro stejný druh příjmu, navrhujeme podmínky pro oba režimy upravit tak, aby efektivní zdanění v obou režimech bylo srovnatelné:

• zvýšit paušální výdaje na 40 %
• omezit uznatelnost „reálných nákladů” na 60 % příjmu
• prodloužit odpisovou dobu pro nemovitosti a omezit uznatelné náklady

Přiblížení obou režimů je fiskálně mírně pozitivní krok. Simulovaný výběr daně se zvyšuje o 0,7 mld. Kč. Zároveň zvýhodňuje malé pronajímatele, pro které klesá zdanění z 10,5 % na 8 %. 

Lze očekávat, že se nižší zdanění pro malé pronajímatele promítne ve větší motivaci pronajímat nevyužívaný byt, v čase do mírně nižších tržních cen nájmů.

Podporují reformu

Jiří Rusnok, bývalý guvernér ČNB a premiér

Zdanění nemovitostí ve srovnání se zdaněním práce přináší daleko nižší negativní dopady pro ekonomiku. Dneska hodně daníme práci nízkopříjmových zaměstnanců. Studie PAQ Research nabízí jasnou cestu, jak naše daně opravit. Na jedné straně snížit zdanění práce, na druhé uzavřít díry ve zdanění nemovitostí.

Robin Maialeh, analytik Výzkumného institutu práce a sociálních věcí (RILSA)

Lepší materiál k problematice zdanění nemovitostí jsem u nás zatím neviděl. Jedná se o velmi kvalitní studii, která obsahuje kompletní analýzu všech daní, které se koupě, držení a prodeje nemovitostí týkají. Nedostupnost bydlení je dnes palčivým společenským problém, dá se tak očekávat, že studie PAQ Research se stane klíčovým materiálem pro přípravu veřejných politik.

David Marek, hlavní ekonom Deloitte a poradce prezidenta

Analýza přesvědčivě ukazuje, jak lze rozumnou úpravou zdanění nemovitostí získat desítky miliard korun pro investice do vzdělání, zdravotnictví a infrastruktury. Oceňuji analytickou hloubku a realistický přístup k implementaci. Studie přináší dlouho potřebný impulz pro efektivnější zdanění majetku. Jde o krok správným směrem ke spravedlivějšímu a efektivnějšímu daňovému systému

Daniel Münich, výkonný ředitel think-tanku IDEA

Česko má v mezinárodním srovnání dlouhodobě velmi nízký podíl daňového výběru ze zdanění nemovitostí, a to i přes loňské navýšení sazeb. Na to upozornil NERV ve svém nedávném doporučení k dostupnosti bydlení. Studie PAQ Research ukazuje, jak náš daňový mix vybalancovat s ohledem na zranitelné vlastníky a mít dostatek financí pro učitele a vědce.

Markéta Malá, ekonomka Centra veřejných financí

Naše Centrum veřejných financí spolupracuje s PAQ Research na návrhu komplexní daňové reformy, která může Česko ekonomicky nakopnout. Studie PAQ Research ke zdanění nemovitostí je ukázkou toho, jak lze zahraniční dobrou praxi uplatnit v našem národním kontextu.

David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny

Studie přináší komplexní a promyšlený návrh daňové reformy, který inteligentně cílí na zvýšení dostupnosti bydlení. Oceňuji důraz na chytré daňové zatížení, které zohledňuje reálnou hodnotu nemovitostí a chrání zranitelné skupiny obyvatel. Návrh zároveň snižuje motivaci k neefektivnímu využívání bytového fondu a přináší potřebné příjmy pro veřejné investice.

Martin Lux, sociolog Akademie věd

Studie na základě unikátních dat přináší přehledný návod, jak zlepšit dostupnost bydlení. Náš daňový systém postrádá motivace k výstavbě a pronajímání. Navržená reforma by snížila distorze mezi běžným a krátkodobým pronájmem, a odstranila neefektivní a regresivní veřejnou podporu, což ostatně navrhuje odborná veřejnost i OECD bez úspěchu již dlouho.

Daniel Bárta, analytik Národní rozpočtové rady

Debaty na téma jednotlivých daní se často odehrávají pouze v rovině jejich absolutní výše. Podstatnější je však jejich konkrétní konstrukce a dopad na ekonomickou aktivitu. To je případ i daně z nemovitých věcí, jejíž struktura se v Česku z ekonomického pohledu vyznačuje řadou nelogických a nesystémových prvků. K relevantní diskuzi o její potřebné reformě je však nutné mít na stole konkrétní návrhy podložené tvrdými daty, nejen subjektivními dojmy.